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Privater Wohnungsbau




Der private Wohnungsbau umfasst den Bau jeglicher privat genutzter Wohnfläche, also neben dem Bau von Eigentumswohnungen auch den Bau von Ein- oder Mehrfamilienhäusern.


Entwicklung der Branche (Historie)

Bereits seit dem Ende des 14. Jahrhunderts gehört das Bauhandwerk zu den vereidigten Handwerken, die darauf verpflichtet worden sind, vorgeschriebene Ordnungen einzuhalten. Inhalt dieser Ordnungen waren Feuerschutz, Schonung des Waldbestandes, verbesserte Hygiene, Gestaltung des Stadtbildes und militärische Gesichtspunkte.

Die Bauwirtschaft war um 1800 beschäftigungsmäßig nach der Textilwirtschaft und der Nahrungsmittelproduktion der bedeutendste Wirtschaftzweig.

Nach dem Krieg musste eine grosse Aufbauleistung erbracht werden, um genügend Wohnraum zu schaffen. Während zunächst Zweckbauten dominierten, diversifizierte sich die Nachfrage mit zunehmenden Wohlstand.

Einen grossen Nachfrageschub brachte der "Aufbau Ost". Der Schwerpunkt lag zwar bei öffentlichen Bauten - aber auch in Wohnungsbau und -sanierung.

Auch heute hat die Bauwirtschaft eine herausragende Bedeutung. Allerdings ist die Anzahl der Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft und auch der Anteil der Bauwirtschaft am Brutto-Inlandsprodukt seit 1949 deutlich gesunken. Im Jahr 2002 betrug das Bauvolumen im Wohnungsbau 124 Mrd. EUR (6 % des Bruttoinlandsproduktes Deutschlands). Das entspricht einem Rückgang von 5,9 Prozent im Vergleich zum Jahr 2001, während das Bruttoinlandsprodukt im gleichen Zeitraum um 0,2 Prozent gestiegen ist. [Vgl. Bauindustrie (Baudaten, 2004), S. 2]



Ist-Situation / Probleme der Gegenwart

Seit Mitte der Neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts befindet sich die Bauwirtschaft in einer schweren Krise. Die Situation der öffentlichen Haushalte, die die staatliche Baunachfrage erschwert, und die unsicheren wirtschaftlichen Zukunftsaussichten, die die private Nachfrage nach Wohneigentum oder Modernisierung reduziert, lassen erwarten, dass sich die Lage in naher Zukunft kaum entspannen wird.

Neben der gesamtwirtschaftlichen Situation erschwert die demografische Entwicklung innerhalb Deutschlands einen Bauaufschwung. Während noch in den neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts die Einwohnerzahl p.a. um ca. 2 Millionen gewachsen ist, ist bis 2010 mit jährlich leicht sinkender Bevölkerung zu rechnen. Die Verlängerung der Lebenserwartung und die zahlenmäßige Abnahme der Bevölkerung führen zu einer erheblichen Änderung der Bevölkerungsstruktur. Trotz angenommener 100.000 Zuwanderer im Jahr wird ein Bevölkerungsrückgang in Deutschland von heute etwa 80 Millionen auf 67 Millionen im Jahr 2050 prognostiziert [Vgl. Ottnad/Hefele (Zukunft Bauwirtschaft, 2002), S. 26].

Folgenden Herausforderungen muss sich die Bauwirtschaft in den kommenden Jahren stellen:

Förderlich wirkt sich allerdings der Wunsch nach Wohneigentum bei über 80% der Bundesbürger aus. Lediglich gut 40% haben sich diesen Wunsch bisher erfüllt.

Innovationsbarriere Bauordnung

Neben den staatlichen Planungsinstrumenten zur Regulierung des Bauens und dem tief gegliedertem Bauordnungsrecht der Bundesländer stehen die „allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik“ im Mittelpunkt von Bauplanung und -abwicklung. Darin sind die DIN-Normen berücksichtigt, aber auch die oftmals ungeschriebenen Regeln handwerklicher Ausführung. Dieser Rechtsbegriff wird bereits in einem Urteil des Reichsgerichts im Jahr 1910 erwähnt, auf das noch heute zurück gegriffen wird. Allein 50 DIN-Normen sind in der VOB/C (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen) aufgeführt, die von den Erdarbeiten bis zu Wärmedämmung und Gerüstbau die einzelnen Bauleistungen regeln.

Ein Abweichen von der Norm führt zum Verlust des Vorteils, sich auf eine von der Fachwelt anerkannte Verfahrensweise berufen zu können. Innovationen kollidieren meist mit den festgelegten Normen und führen zu einem zusätzlichen Rechtsrisiko [Vgl. Pachowsky (Immobilien-Marketing, 2000), S. 36ff].



Marktteilnehmer

Die gesamte Baubranche ist stark fragmentiert:

Zulieferindustrie Baustoffindustrie, Bauchemische Industrie, Industrie der Steine und Erden, Hersteller von Geräten für Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär, Hersteller von Halbfabrikaten für den Fenster- und Türenbau. Hersteller von Elektrotechnischen Anlagen.
Baumaschinen- und Baugeräte-Industrie Hersteller von Transport- und Fördermitteln, Kränen und Werkzeugen.
Bauträger Wohnungsbaugesellschaften
Planungsbüros Architekten, Planungsingenieure, Bauleiter, Kalkulatoren.
Baugewerbe Unterteilt nach „Bauhauptgewerbe“, für die Errichtung des Rohbaus und „Ausbaugewerbe“ für den Ausbau des Rohbaus zum nutzbaren Gebäude. Zum Bauhauptgewerbe gehört der Hoch- und Tiefbau und die vorbereitende Baustellenarbeit; zum Ausbaugewerbe gehört der Bereich „Bauinstallation und das sonstige Baugewerbe mit Verputzerei, Bautischlerei, Fußbodenbau und Malerei.
Industrielle Hersteller von montagefertigen Bauausstattungsprodukten Seit den siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts hat sich hier ein Wirtschaftszweig entwickelt, der in industrieller aus Halbfabrikaten, wie z.B. Fensterprofilen, montagefertige Fenster herstellt, oder aus industriell gefertigten Platten Schranksysteme.
Gebäudedienstleistungen Unterhaltung, Überwachung und Reinigung von Gebäuden, Verkauf und Vermietung, Facility Management

Durch diese Fragmentierung besteht ein hoher Koordinationsbedarf über die Zweige des Bauhandwerks (Gewerke) und die einzelnen Bauphasen hinweg. An den vielen Schnittstellen kommt es häufig zu Abstimmungsproblemen, die zu Zeitverzögerungen und zusätzlichen Kosten führen. Besonders kritisch ist die Schnittstelle zwischen Bauplanung und Bauausführung.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Marktteilnehmer sehr unterschiedliche Betriebsgrößen, Kulturen und Qualifikationsstandards haben. Dies führt zu einer zusätzlichen Erhöhung des Koordinationsaufwandes.



Innovationstreiber für die Zukunft

Kooperation bei der Einführung von innovativen Komponenten in der gesamten Wertschöpfungskette

Einzelne technische Innovationen haben es in der Baubranche schwer, sich durchzusetzen. Dies hat verschiedene Gründe: In einem Unternehmensgefüge, dass auf die Wahrung des status quo fixiert ist, kann die Schwelle für Innovationen höher liegen. Dies hat Vorteile im Bezug auf Sicherheit und Qualität, kann aber auch bessere Technologien behindern.

Die Marktdiffusion von Innovationen wird erleichtert, wenn frühzeitig Kooperationen über die gesamte Wertschöpfungskette gebildet werden, die gemeinsam den Erfolg der Innovation vorantreiben und nutzen:

Eine interessante Innovation ist Fensterglas, das durch eine spezielle Beschichtung den "Lotuseffekt" aufweist. Es handelt sich hierbei um eine Veränderung der Oberflächenstruktur des Glases, die verhindert, dass Schmutz auf dem Glas haften bleibt. Fensterputzen wird nahezu unnötig. Das Produktionsverfahren ist aufwendig und bei geringer Produktionsmenge deutlich teuerer, als bei herkömmlichem Glas. Hersteller dieses Rohglases ist ein marktführendes Unternehmen der Zulieferindustrie (Glashersteller).

Eine Zusammenarbeit zwischen Glashersteller und Herstellern von montagefertigen Bauausstattungsprodukten (Fensterhersteller) erfolgt bisher nur vereinzelt.

Eine mögliche kooperative Innovationsstrategie wäre es, wenn Glashersteller, ausgewählte Fensterhersteller und Baugewerbe konzertiert von konventionellem Glaus auf Lotuseffekt-Glas umstellen. Der Glashersteller profitiert von kalkulierbaren Stückzahlen und kann seine Preispolitik entsprechend ausrichten. Die beteiligten Fensterhersteller kalkulieren den Rohglas-Mehrpreis ohne oder mit geringem Aufschlag und haben für ihre Produkte einen herausragenden USP. Gleiches gilt für das Baugewerbe, dem es bei frühzeitiger Involvierung sicher nicht schwer fallen wird, Bauherren für diese mit Arbeitserleichterung verbundene Innovation zu begeistern.

Durch Kooperationen kann ein Machtpotential entstehen, durch das es ermöglicht wird, den (gemäß der "anerkannten Regeln der Baukunst") etablierten Bauverfahren und –produkten innovative Alternativen entgegenzusetzen und in der Baupraxis durchzusetzen. Durch gemeinschaftliches Engagement können die anerkannten Regeln erneuert und erweitert werden.

Für den Bauherrn ergeben sich durch die Vielzahl von Leistungserstellern vielfältige Risiken in Bezug auf Termin, Preis und Qualität. „Vor diesem Hintergrund gehören zur Verbesserung des Leistungsangebots der Bauwirtschaft der Abbau der Schnittstellenproblematik, die Entlastung der Bauherren im Bauprozess sowie die Berücksichtigung der Kundenbedürfnisse zur Steigerung der Termin- und Kostensicherheit“ [Vgl. Girmscheid (Bauunternehmen, 2001), S. 3].

Kooperationen im Wohnungsbau zielen auf die Bündelung des Angebots verschiedener Anbieter zum Vorteil interessierter Bauherren. So kann kooperative Marktbearbeitung auch noch weitgehender gestaltet werden. Es kann quasi ein "virtuelles Unternehmen" gebildet werden, das eine Bauleistung "schlüsselfertig" am Markt anbietet. An einem solchen Verbund können sich alle genannten Branchen beteiligen, d.h. Unternehmen aus der Zulieferindustrie, der Baumaschinen und -geräteindustrie, Planungsbüros, dem Baugewerbe, bis hin zu Herstellern von Bauausstattungsprodukten und Gebäudedienstleistungen. Gemeinsam kann Produktentwicklung betrieben werden und die gemeinsame Leistung kann unter einer Marke überregional angeboten werden, wobei ein hohes, gleichbleibendes Qualitätsniveau sicher gestellt werden muss.


Bessere Informationen an den Endverbraucher / Mangelndes Interesse an Details / Stabile Einstellungen

Entscheidend für die Verbesserung der Wettbewerbssituation ist, dass potentielle Kunden mit Produkt und Botschaft auch wirklich erreicht werden. Bauherren sind in der Regel fachfremd und beschäftigen sich nur ein oder zweimal im Leben mit dem Thema Haus- und Wohnungsbau. Dies macht es für Anbieter in der Bauwirtschaft schwer, einen Interessenten zum richtigen Zeitpunkt zu erreichen. Dazu kommt die Vielfalt der Produkte mit ihren unterschiedlichen Anwendungsmöglichkeiten, die zu Unübersichtlichkeit des Marktes und damit zu Unsicherheit führt.

Vielfalt und Unübersichtlichkeit des Angebotes führt bei Interessenten zu unterschiedlichem Entscheidungsverhalten, welches sich in der qualitativen und quantitativen Informationsnutzung ausdrückt und in Abhängigkeit des sozioökonomischen Status, operationalisiert als Index aus Ausbildung und Einkommen, besteht [Vgl. Bleicker (Produktbeurteilung, 1983), S. 105]. Je niedriger der Ausbildungsstand und das Einkommensniveau eines Bauherrn ist, desto eher wird dieser sich an Altbewährtem orientieren und sich innovativen Ansätzen verschließen.

Erschwerend für die an Bauprojekten Beteiligten kommt hinzu, dass sich die Mehrheit der potentiellen Bauherren für die Details vieler Produkte nicht interessiert und dass sich falsche Informationen im Umlauf befinden. Am Beispiel des Produktbereiches Fenster und Türen soll dies verdeutlicht werden:

In den vergangenen zehn Jahren hat das Kunststofffenster erheblich an Bedeutung gewonnen und damit das Holzfenster weit zurück gedrängt. Der Endkunde hat aus der Vergangenheit „gelernt“, dass Holzfenster binnen weniger Jahre verrotten, sofern man die Oberflächen nicht jährlich behandelt, was bekanntlich mit Aufwand verbunden ist. Nur bedingt wahrgenommen wird in großen Teilen der Bevölkerung, dass es mittlerweile Oberflächentechniken gibt, die Holz langjährig schützen.

Markenbildung

Bisher nutzen nur wenige Unternehmen die Chance produktübergreifende Marken für wesentliche Komponenten der Bauleistung ("Musterhausküchenfachgeschäft") oder sogar die gesamte Bauleistung einzuführen. Eine gut positionierte Marke ist in der Regel mit einem definierten Qualitätsversprechen und Preisniveau verknüpft, dass der Kunde durch die Akzeptanz eines im Vergleich zu Wettbewerbern höheren Preis honoriert.

Transparenz durch virtuelle Realität

Häuser und Wohnungen haben den Nachteil, dass der Kunde die Produkteigenschaften im Vorfeld nicht erfahren kann. "Wer ein neues Gebäude will, geht eben nicht in einen Laden, begutachtet dort mehrere Angebote, wählt aus, zahlt und nimmt die Ware dann mit oder wartet auf die Lieferung." [Vgl. Syben (Baustelle Bauwirtschaft, 1999), S. 81]

Moderne Technologien ermöglichen es durch Computer-Animationen zumindest teilweise, dem Kunden eine bessere Vorstellung davon zu gehen, welches Produkt er kauft.


Prozessoptimierung

Innovative Ansätze zur Optimierung von Planungs- und Fertigungs-Prozessen haben ein attraktives Kostensenkungspotential. Einer Untersuchung der britischen Bauindustrie aus dem Jahre 1994 zufolge „ist davon auszugehen, dass im Bereich der Baukosten 30 %ige und der Bauzeiten 50 %ige Optimierungspotentiale bestehen. Für den Bereich der Gebäudenutzungskosten wird ebenfalls von 50 %igen Einsparungspotentialen ausgegangen [Vgl. Moonie (Keynote, 2000), S. 3].

Ob die damals für den britischen Markt geschätzten Größenordnungen auch für den deutschen Markt realistisch sind, muss zum jetzigen Zeitpunkt bezweifelt werden. Dennoch birgt insbesondere die bessere Integration zwischen Bauplanung und Bauausführung (bessere Planung zur Fehlervermeidung) und die Verbesserung der Bausubstanz zu gunsten geringerer Folgekosten interessante Einsparpotentiale (s. dazu die Abschnitte Modularisierung und Energiesparen).


Do-it-yourself

Seit Jahren geht ein deutlicher Trend zum do-it-yourself. Hierin liegt eine grosse Chance für die Zulieferindustrie, wenn sie mit Ihren Innovationen derartige Endkonsumenten direkt anspricht und unterstützt.

Modularisierung

Im Fertigungsbereich ist zu erwarten, dass immer mehr Fertigbauteile (Baumodule) industriell gefertigt werden. Dies führt zu einer erheblichen Reduzierung des Planungs- und Fertigungsaufwandes und damit zu einer erheblichen Kostensenkung. Auch Architekten, deren Fokus auf der freien Gestaltung ihrer Bauvorhaben liegt, werden sich diesem Kostensenkungspotential nicht entziehen können.

Spezialisierung auf Sanierung

Ein Ansatz für ein attraktives Angebot ist die Bündelung von Dienstleistungen für die Sanierung von Wohnraum. Standardisierte Preise für Bauplanung und -ausführung mit standardisierten Preisen (wie bei Vertragswerkstätten im Kfz-Gewerbe üblich) können neue Nachfrageimpulse freisetzen.

Das "intelligente Haus"

Es zeichnet sich ein Trend zum verstärkten Einsatz von Mikroelektronik im Wohnbereich ab. Funktionen wie Komfort, Sicherheit, Unterhaltung, Energiemanagement, Reinigung etc. sind im Luxussegment Aufgaben, die im zunehmenden Maße automatisiert werden. Impulse kommen dabei aus der Fabrikautomatisierung, in der bereits Steuer- und Regelinstrumente in grossen Stückzahlen verwendet werden.

Null-Energie, Energiesparen, erneuerbare Energien, Ökobilanz

Last but not least wird das Thema Energiesparen bei einer weiteren Zunahme der Energiekosten eine immer größere Rolle spielen. Hausbauer werden zunehmend nicht nur die Kosten für den Hausbau sondern vielmehr die Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Hauses im Auge haben. Die Entwicklung und Verwendung energiesparender Baustoffe und energiesparender Heiztechnik wird daher auch in Zukunft von besonderer Bedeutung sein.


Besonderheiten bei der Gestaltung des Innovationsmanagements

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Leistungsphasen nach § 15



Quellenverzeichnis



Quelle:
Kommentar
Kauf
Buch [1717] Syben, Gerd (Baustelle Bauwirtschaft, 1999): Die Baustelle der Bauwirtschaft - Unternehmensentwicklung und Arbeitskräftepolitik auf dem Weg ins 21. Jahrhundert, Berlin 1999. 1717 bei amazon.de bestellen
Artikel aus Buch [1719] Girmscheid, G. (Bauunternehmen, 2001): Auswege aus dem reinen Preiswettbewerb - Lösungsansätze für marktorientierte Bauunternehmen, in: Mayrzedt/Fissenewert (HB Bau-Betriebswirtschaft, 2001). 1719
Buch [1716] Pachowsky, Reinhold (Immobilien-Marketing, 2000): Bau- und Immobilien-Marketing - Marketing-Management für die Bauwirtschaft, Immobilienwirtschaft, Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Facility-Management, Architekten, Ingenieure, München/Wien 2000. 1716 bei amazon.de bestellen
Buch [1715] Ottnad, Adrian / Hefele, Peter (Zukunft Bauwirtschaft, 2002): Die Zukunft der Bauwirtschaft in Deutschland, München 2002. 1715 bei amazon.de bestellen
Buch [1713] Bleicker, Ulrike (Produktbeurteilung, 1983): Produktbeurteilung der Konsumenten : eine psychologische Theorie der Informationsverarbeitung, Würzburg/Wien 1983. 1713 bei amazon.de bestellen
Buch [1713] Moonie, L. (Keynote, 2000): Keynote Speech, 11th Annual Conference Construction in Europe, European Construction Institute Loughborough, in: Girmscheid (Bauunternehmen, 2001). 1714
Online-Quelle [1712] Die Deutsche Bauindustrie (Baudaten, 2004): Wichtige Baudaten 2003, Online im Internet unter URL: http://www.bauindustrie.de/downloads/Baudatenkarte_2003.pdf (09.06.2004). 1712




Autor: Kadgiehn, Holger Ausdruck: Welchseln Sie zur Druckansicht
Kapitel: Bauindustrie
Abschnitt: Privater Wohnungsbau
Zitatzeile:
Kadgiehn, Holger (2011): Bauindustrie - Privater Wohnungsbau, online im Internet unter URL: http://www.innovationsmanagement.de/bau/wohnungsbau.html (01. 02. 2011).
 
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